Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Gỡ vướng trong việc giao đất, cho thuê đất

Đó là chia sẻ của luật sư Tạ Anh Tuấn – Trưởng Văn phòng Luật Bách Gia Luật và Liên danh xung quanh những vướng mắc trong việc giao đất, cho thuê đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này.

Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung nhiều điểm mới, trong đó có các nội dung công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất. Đa số ý kiến thống nhất với việc Dự thảo Luật bổ sung quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm để thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Song, nhiều chuyên gia cho rằng, cần phải hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện để nhận chuyển nhượng và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư bất động sản. Các quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có phần khắt khe và chưa thực sự hợp lý khi không cho phép doanh nghiệp đã được phê duyệt dự án đầu tư thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng hoặc góp vốn dự án đầu tư.

Đơn cử, về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tại khoản 1, Điều 122 của Dự thảo quy định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sau khi có nghị quyết của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh thông qua và phù hợp với quy định tại Điều 116 của luật này. Việc chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất phải tuân thủ theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

Xung quanh vấn đề này, luật sư Tạ Anh Tuấn – Trưởng Văn phòng Luật Bách Gia Luật và Liên danh cho rằng, cần xem xét quy định HĐND cấp tỉnh chỉ thông qua ở một quy mô nào đó, còn nhỏ hơn thì để cấp dưới. Quy định như trong Dự thảo luật thì việc giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đối với một phần nhỏ diện tích đất cũng phải thông qua HĐND sẽ rất bất cập.

“Việc giao đất, cho thuê đất là phương thức tiếp cận đất đai. Nếu phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, người dân gặp rào cản, cơ chế pháp lý không minh bạch, không đảm bảo sẽ ảnh hưởng rất lớn về kinh tế - xã hội, giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, tăng chi phí đầu vào, không khuyến khích, thu hút được các nhà đầu tư”, luật sư Tuấn nói.

Tương tự, góp ý về quy định cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm”, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng, Điều 36, Dự thảo Luật đã bổ sung quyền đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm theo hướng người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được quyền thế chấp, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Đồng thời, Điều 50, Dự thảo Luật đã quy định khi thực hiện quyền này phải đảm bảo các tiêu chí nhất định.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng, đây là quy định mới cần được cân nhắc, xem xét kỹ, bởi việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm có thể dẫn đến khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc bảo đảm thu đầy đủ khoản tiền thuê đất hàng năm, nhất là trong trường hợp bên thế chấp mất khả năng thanh toán.

Ngoài ra, nếu quy định như vậy sẽ thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ, dẫn đến mất an toàn hệ thống tín dụng; lợi dụng để chuyển nhượng đất mà không đầu tư.

“Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có vai trò hết sức quan trọng để đưa các quy định của luật sát hơn với thực tiễn công tác quản lý đất đai trên cả nước. Ban soạn thảo cần rà soát song song lại một lần nữa giữa Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với quy định hiện hành và chính sách, chủ trương của Đảng để tăng tính phù hợp của luật. Hạn chế tối đa việc không quy định cụ thể trong luật mà đưa vào nghị định, đặc biệt là chế độ pháp lý của các loại đất... Bên cạnh đó, khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, cần thiết phải có nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết đi kèm, áp dụng nguyên tắc 1 luật sửa nhiều luật”, luật sư Nguyễn Văn Hậu kiến nghị.