Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần rút gọn thủ tục hành chính

Đó là chia sẻ của Luật sư Nguyễn Phó Dũng – Công ty Luật OPIC và Cộng sự tới DĐDN, theo Luật sư Phó Dũng, Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 có nhiều quy định mới nhằm khơi thông hành lang pháp lý cho các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, hướng tới thương mại hóa quyền sử dụng đất và tập trung nguồn lực vào phát triển sản xuất, kinh doanh có hiệu quả nguồn lực đất đai tránh để lãng phí nguồn tài nguyên đất. Tuy nhiên, vẫn cón có một số nội dung còn hạn chế, chưa phù hợp với xu thế hiện đại, cần phải được làm rõ và tiếp tục sửa đổi, bổ sung thêm.

- Vậy thưa Luật sư Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này cần bổ sung những điều khoản nào?

Cụ thể tại Khoản 1 Điều 19 Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 có nêu: Bảo đảm quyền tiếp cận của tổ chức, cá nhân đối với hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật còn chung chung, thiếu tính minh bạch và rõ ràng, chưa thể hiện tính pháp lý của cụm từ “quyền tiếp cận thông tin của cá nhân, tổ chức”.

Bên cạnh đó tại Khoản 2 Điều 19 có nêu: Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật Nhà nước theo quy định của pháp luật. Tôi cho rằng quy định này chỉ mang tính chất công bố, thông báo, không bao hàm trách nhiệm cung cấp thông tin. Khiến nội dung chưa được rõ ràng và mang tính chất tích cực cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu cần giao dịch mua bán nhằm đáp ứng nguyện vọng lâu dài về sử dụng đất.

Mặt khác nếu Khoản 2 Điều 19 còn chung chung khi thực hiện sẽ không có hiệu quả cao trên thực sẽ khiến mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu giao dịch mua bán gặp nhiều khó khăn khi cần xác minh nguồn gốc, thực trạng đất có được phép giao dịch hay không? Hoặc mảnh đất được giao dịch có thuộc diện quy hoạch, tranh chấp, hoặc thu hồi hay thời điểm tiếp theo có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay không?

Do đó tôi cho rằng cần mở rộng quyền tiếp cận thông tin của các cơ quan, tổ chức trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai đối với những thông tin đất đai được công bố, thông báo, trừ những thông tin mật.

- Như vậy để rõ ràng cần mở rộng thêm quyền được yêu cầu của người sử dụng đất, thưa Luật sư?

Đúng vậy về tính pháp lý của khoản 1 Điều 19 cần phải đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi tổ chức, cá nhân đối với thông tin đất đai. Cụ thể bao gồm về trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai để bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của tất cả tổ chức, cá nhân đối với thông tin đất đai. Do vậy, trách nhiệm của Nhà nước không chỉ là công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin cho tổ chức, cá nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật Nhà nước theo quy định của pháp luật mà Nhà nước còn có trách nhiệm cung cấp thông tin về đất đai theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân cá nhân có yêu cầu.

Nhằm cụ thể hóa điều khoản trên, tôi đề xuất cần bổ sung thêm vào Luật khoản 5 trong Điều 19 Luật Đất đai năm 2023 như sau: Khoản 5: Cung cấp các thông tin, hồ sơ thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu, trừ những thông tin thuộc bí mật Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Ngoài những bất cập trên, Luật sư còn ý kiến nào cần đề xuất sửa đổi?

Ngoài ra, tại chương III, Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 về Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có quy định tại Điều 28; Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, còn rườm rà gây mất thời gian tiền bạc cho cá nhân, tổ chức.

Cụ thể tại Điểm b, Khoản 3, Điều 28 Dự thảo luật đất đai sửa đổi năm 2023 quy định Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Để tránh bất cập sau này, tôi kiến nghị cần mở rộng quyền của người sử dụng đất khi đã đáp ứng các điều kiện giao dịch, không nên bắt công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều này sẽ khiến tốn kém kính phí và phát sinh thêm thủ tục hành chính, mất thời gian của cá nhân, tổ chức, khi bối cảnh nền kinh tế vĩ mô đang bị ảnh hưởng của xu hướng lạm phát trên toàn cầu, chúng ta càng cần thực hiện triệt để quy trình rút gọn các khâu thủ tục hành chính rườm ra không cần thiết và những phiền phức về sau trong quá trình giải quyết hậu quả của các tranh chấp dân sự khi không được quy định rõ ràng, chặt chẽ.

Do đó cần tách điểm b, khoản 3, Điều 28 thành 02 nội dung: b1) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không cần phải công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên.

b2) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Bên cạnh đó, tại Điều 225 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2023 về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, cần bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho Hòa giải thương mại vào khoản 2, Điều 225 Dự thảo luật đất đai. Do đó cần bổ sung cụ thể: Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Hòa giải thương mại, Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật hòa giải thương mại, trọng tài thương mại.

- Xin cảm ơn ông!