Bất động sản "lệch pha" cung cầu vì rào cản chuyển mục đích sử dụng đất

Gánh nặng từ chi phí chuyển mục đích sử dụng đất

Phát biểu tại Phiên họp thứ nhất của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh: "Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá nhà cao quá nên không mua được." Nhận định này phản ánh rõ thực trạng thiếu trầm trọng nhà ở thuộc phân khúc vừa túi tiền, đặc biệt tại các siêu đô thị như TP.HCM.

Một trong những nguyên nhân chính là chi phí chuyển mục đích sử dụng đất quá cao. Ghi nhận tại một số phường ngoại thành, nhiều diện tích đất nông nghiệp vẫn chưa thể chuyển đổi sang đất ở.

Bà Đặng Thị Ba (ngụ tại phường Tăng Nhơn Phú, TP.HCM) cho biết: "Trước đây phí chuyển mục đích khoảng 3,5 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 55 triệu đồng/m2, chênh gấp 13 - 14 lần. Với mức giá này, ngay cả kinh doanh cũng không lời, huống hồ người dân muốn xây nhà để ở".

Hồ sơ chuyển mục đích đất giảm mạnh

Thực tế, từ ngày 1/7/2025, tại UBND phường Tăng Nhơn Phú (TP.HCM), chỉ có 4 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất trong tổng số 88 hồ sơ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều phường khác cũng trong tình trạng tương tự, hồ sơ lác đác, giảm mạnh so với trước đây.

Số lượng hồ sơ thấp hơn nhiều so với trước do bảng giá đất mới tăng cao, người dân có tâm lý chờ giá giảm.

Ông Phan Ngọc Tân - Phó Chủ tịch UBND phường Tăng Nhơn Phú

Tại phường Tân Tạo (TP.HCM), ông Lê Minh Hiếu - Phó Chủ tịch UBND phường cho biết từ khi chính quyền hai cấp đi vào hoạt động đến nay, địa phương mới chỉ giải quyết 5 hồ sơ, trong đó có 3 hồ sơ chuyển tiếp. Ông Hiếu nhấn mạnh: "Người dân mong mức tiền sử dụng đất hợp lý hơn, đặc biệt với những trường hợp chuyển mục đích lần đầu, nên chỉ đóng từ 30 - 50% mức thuế hiện tại".

Lo ngại mất cân bằng nguồn cung nhà ở

Theo quy định tại Nghị định 151/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, chủ sở hữu phải nộp 100% giá trị theo bảng giá đất khi chuyển mục đích. Chính sách này khiến thị trường nhà ở rơi vào tình trạng mất cân bằng nguồn cung, nhất là ở phân khúc vừa túi tiền.

Kỳ vọng tháo gỡ từ chính sách mới

Giới chuyên gia cho rằng, để giải bài toán an cư, cần đa dạng nguồn cung từ cao cấp đến bình dân, tránh để giá nhà bị đẩy lên "ảo". Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến xây dựng dự thảo Nghị quyết về tính tiền sử dụng đất. Nhiều ý kiến kỳ vọng đề xuất mới sẽ tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở riêng lẻ và giảm thế độc quyền của các dự án nhà ở giá cao.

>>> Xin mời quý vị đón xem Thời sự HTV lúc 20 giờ và Chương trình Thế giới 24G lúc 20 giờ 30 phút mỗi ngày trên kênh HTV9