Cần xây dựng bảng giá đất, thuế đất hài hòa lợi ích các bên

Thời gian qua, việc một số địa phương trong đó có TP.HCM công bố và áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường đã gây không ít xáo trộn cho đời sống người dân. Có trường hợp tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở còn cao hơn cả giá trị mảnh đất. Người dân, doanh nghiệp càng thêm lo lắng khi bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Tại Hội thảo “Giá đất, thuế đất thế nào cho hợp lý” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 22/7, các chuyên gia đều cho rằng việc áp dụng ngay mức giá đất tăng cao sẽ khiến "khoá van" chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở, dẫn đến nhiều hệ lụy, nhiều hộ gia đình "muốn xây nhà mà không dám đóng tiền" dẫn đến xây sai phép, hoặc trì hoãn xây dựng. Bảng giá đất tăng cao khiến khoảng cách giữa giá đất ở và đất nông nghiệp bị kéo ra quá xa.

Bà Võ Nhật Liễu - Giám đốc Viện Đào tạo Phát triển Dự án Bất động sản PROPIIN cho rằng, trong thực tế, có những trường hợp người dân xin chuyển mục đích sử dụng một phần nhỏ trong tổng diện tích lớn của thửa đất (ví dụ 300m² trong hơn 1.000m²) để làm đất ở. Tuy nhiên, việc áp đơn giá đất ở theo vị trí mặt tiền – dù phần chuyển đổi nằm sâu bên trong – có thể khiến tiền sử dụng đất bị đẩy lên cao đáng kể. Điều này đặt ra yêu cầu cần có cơ chế tính toán linh hoạt, phù hợp hơn với mục đích sử dụng thực tế của người dân.

Theo quy định hiện hành, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất mà Doanh nghiệp phải nộp đều tính dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Khi bảng giá đất điều chỉnh tăng, đồng nghĩa với nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp sẽ tăng tương ứng. Và người tiêu dùng, khách hàng chính là người phải gánh cuối cùng. Từ đó tác động tiêu cực đến thị trường nhà ở, đặc biệt phân khúc trung cấp và xã hội.

Ông Đặng Hồng Anh – Phó Chủ tịch Tập đoàn TTC, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho rằng tiền thuê đất hằng năm là một trong những yếu tố chi phí đầu vào quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư các dự án, sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Với biên độ dao động từ 0,2% đến 3% mỗi năm, mức 3% có thể tạo áp lực lớn nếu tính theo chu kỳ dài hạn như 50 năm. Theo ông, việc điều chỉnh mức thuê đất về khoảng 1%/năm sẽ là lựa chọn hợp lý hơn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển ổn định, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế và giải quyết việc làm tại địa phương.

Ông Cao Minh Hiếu – Phó Chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland, nhận xét, hiện nay nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc xây dựng phương án tài chính và tính toán giá thành sản phẩm do chưa có cơ sở rõ ràng về đơn giá đất. Do đó, doanh nghiệp kỳ vọng các cơ quan chức năng sẽ sớm có những điều chỉnh theo hướng rút ngắn thời gian xác định giá đất, đồng thời áp dụng các phương pháp định giá khoa học, cụ thể và minh bạch hơn, nhằm hỗ trợ quá trình triển khai dự án được thuận lợi hơn.

Các chuyên gia cho rằng, việc thực hiện bảng giá đất mới, thuế đất cần có bước đệm để tránh sốc cho thị trường nhằm tránh tình trạng tăng nhanh và đột ngột. Vì hiện nay, mới chỉ thí điểm nhưng thị trường, người dân đã nhận nhiều cú sốc, nếu áp dụng ngay đầu năm 2026 có khả năng thị trường sẽ biến động rất mạnh.

Khi đất đai được định giá đúng, mức thuế thu vừa phải, hợp lý, người dân được bảo vệ sẽ tạo được sự công bằng, môi trường đầu tư ổn định sẽ giúp nền kinh tế phát triển vững chắc và khi đó ngân sách sẽ thu được nhiều hơn, bền vững hơn.

>>> Xin mời quý vị đón xem Thời sự HTV lúc 20 giờ và Chương trình Thế giới 24G lúc 20 giờ 30 phút mỗi ngày trên kênh HTV9