Cải tạo chung cư cũ: Bài toán hài hòa lợi ích 3 bên

Nhằm khuyến khích chủ đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, HĐND TP.HCM vừa thông qua Nghị quyết, quy định về cơ chế ưu đãi. Theo đó, hỗ trợ 50% kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, nhưng tối đa không quá 10 tỷ đồng/dự án; hỗ trợ 50% kinh phí di dời, cưỡng chế di dời cư dân theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhằm giảm gánh nặng chi phí ban đầu cho nhà đầu tư.

Mức hỗ trợ tuy không lớn so với tổng mức đầu tư của dự án, nhưng được đánh giá sẽ tạo sự khích lệ cũng như cho thấy sự đồng hành của Thành phố với doanh nghiệp, góp phần chỉnh trang đô thị, cải thiện môi trường sống của người dân tốt hơn. Tuy nhiên, điều mà Công ty Cổ phần SAVISTA tâm đắc hơn cả, đó là xác định rõ cơ quan đầu mối để giải quyết thủ tục cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ông Nguyễn Tiến Dũng - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần SAVISTA cho biết, trước đây, để hoàn tất một hồ sơ, doanh nghiệp phải đi qua rất nhiều sở, ban, ngành khác nhau. Nhưng hiện nay, Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã được hợp nhất thành một đầu mối giải quyết. Nhờ đó, khoảng 60–70% nội dung trong một bộ hồ sơ đã được xử lý chỉ với một đơn vị duy nhất: Sở Xây dựng TP.HCM.

Vì sao cải tạo chung cư cũ ở TP.HCM vẫn gặp nhiều khó khăn?

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện nay trên địa bàn Thành phố có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975. Trước rất nhiều khó khăn trong công tác đầu tư, cải tạo chung cư cũ, bên cạnh các chính sách ưu đãi mà HĐND Thành phố vừa thông qua, các chuyên gia cho rằng cần tiếp tục có những giải pháp đồng bộ, trong đó có sự phối hợp nhịp nhàng giữa 3 bên: Nhà nước, Nhà đầu tư và người dân.

Sự phối hợp ở đây chính là làm sao để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên, vốn là nút thắt lớn nhất khiến việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn Thành phố "dậm chân tại chỗ" suốt nhiều năm qua. Chẳng hạn như tại Chung cư 155-157 Bùi Viện, dù đã di dời người dân từ năm 2019 nhưng đến nay dự án này vẫn chưa thể thực hiện.

Ông Lê Thanh Tuấn - Trưởng Phòng Kinh tế, Hạ tầng và đô thị phường Bến Thành, TP.HCM nhận định về một số "nút thắt" đối với công tác cải tạo chung cư cũ: "Khó khăn lớn nhất là vấn đề quy hoạch. Hiện nay, các chung cư đa số nằm ở nội thành, mặc dù TP.HCM đã tạo điều kiện điều chỉnh quy hoạch, kiến trúc và các chính sách khác, tuy nhiên do các chung cư cũ nằm ở nội thành nên khi thực hiện điều chỉnh quy hoạch thì phải tính đến hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật để đảm bảo tính phù hợp của dự án. Ngoài ra cũng có khó khăn nữa là đối với chỉ tiêu dân số, ví dụ chung cư 155-157 Bùi Viện thì quy hoạch dân số là khoảng 170 người tuy nhiên thực trạng thực tế của chung cư là khoảng 270 người, do đó phải tính đến phương án bố trí tái định cư để đạt được mục tiêu mà dự án đã đề ra".

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề cập đến các giải pháp then chốt như điều chỉnh lại quy hoạch đối với các dự án cải tạo chung cư cũ, bao gồm: tăng hệ số sử dụng đất, nâng chiều cao tối đa, tăng quy mô dân số, đồng thời quyết định lại mật độ xây dựng hợp lý – khoảng trên dưới 35% nhằm đảm bảo thông thoáng không gian mặt đất. Song song đó, việc tăng số lượng căn hộ của dự án cũng giúp chủ đầu tư có cơ sở thu hồi vốn, từ đó thúc đẩy quá trình cải tạo diễn ra hiệu quả hơn.

Nhấn mạnh rằng sự đồng thuận của người dân là tiền đề quan trọng để nhà đầu tư đưa ra phương án thỏa thuận, ông Nguyễn Tiến Dũng - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần SAVISTA cho biết: "Với những chung cư đã xuống cấp ở mức nguy hiểm cấp D, cần có kế hoạch xử lý ngay và luôn, không thể chờ quy trình thông thường như đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư rồi mới bắt đầu tham vấn người dân. Thực tế cho thấy, việc tạo sự đồng thuận với cư dân là một bước rất khó. Muốn làm được điều đó, trước hết phải có cơ sở rõ ràng để đánh giá giá trị phần tài sản còn lại mà người dân đang sở hữu. Đây chính là căn cứ để nhà đầu tư dễ dàng đưa ra phương án thỏa thuận. Khi đã có sự đồng thuận, lúc đó mới xác định được rõ ràng cơ chế chính sách: nhà đầu tư cần chi bao nhiêu cho đền bù, hoán đổi căn hộ, và người dân sẽ phải bù thêm khoản chênh lệch nào – nếu có."

Cũng theo các chuyên gia, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là hình thức đầu tư khá đặc biệt, không hoàn toàn là dự án nhà ở thương mại, mà còn mang yếu tố trách nhiệm xã hội, do đó cũng cần có cơ chế hỗ trợ về tài chính, ưu đãi lãi suất tín dụng đi kèm với thủ tục giải ngân thuận lợi, có như thế mới tạo sức hấp dẫn doanh nghiệp tham gia.

>>> Xin mời quý vị đón xem Thời sự HTV lúc 20 giờ và Chương trình Thế giới 24G lúc 20 giờ 30 phút mỗi ngày trên kênh HTV9